Les mots clés de l’immobilier

Adossement :
Contrat d’assurance vie ou autre produit de capitalisation affecté à la garantie d’un prêt, soit pour conforter les garanties déjà données, soit pour assurer à terme le remboursement du capital d’un prêt in fine. Un acte dit de nantissement attestant la remise d’un placement en garantie est alors signé.

Annonce :
Les petites annonces passées par un agent immobilier doivent être sincères, sous peine de publicité mensongère. Leur coût reste à sa charge exclusive : il ne peut demander aucun remboursement ni participation à son client.

Appartement témoin :
Logement terminé avant les autres pour permettre au client de voir ce qu’il achète. Attention ! La décoration n’est pas « contractuelle » : les logements sont en principe vendus sans meubles, ni rideaux, ni bibelots.

Appel de fonds :
En cas de vente en l’état futur d’achèvement, le paiement du prix suit l’avancement des travaux : 5 % à la réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau, 25 % à l’achèvement et 5 % à la livraison. Chaque paiement est réclamé à l’acquéreur par un appel de fonds du promoteur, après constatation de l’état d’avancement des travaux de l’architecte.

Apport personnel :
Somme dont dispose l’emprunteur pour financer partiellement une opération immobilière. L’apport constitué par une épargne ou par des prêts spécifiques doit, le plus souvent, représenter entre 10 et 20 % de l’opération.

Avant-contrat :
Terme générique sous lequel sont désignés les promesses et compromis de vente. L’avant-contrat, qui peut être établi par un notaire ou sous seing privé, permet de conclure la transaction (« d’arrêter l’affaire »), en attendant de pouvoir signer l’acte authentique de vente.

Bon de visite :
Document que l’agent immobilier fait signer à son client pour avoir la preuve que celui-ci a eu connaissance de l’existence du bien à vendre par l’intermédiaire de l’agent. Ceci afin de préserver son droit à commission.

Bornage :
Opération qui a pour but de fixer la limite séparant deux propriétés contiguës. Amiable, le bornage est effectué par un géomètre-expert qui conclut son travail de délimitation en recueillant, dans un procès-verbal, l’accord de tous les propriétaires concernés. Judiciaire, il relève de la compétence du tribunal d’instance.

Budget prévisionnel :
Depuis le 1er janvier 2002, toutes les copropriétés doivent disposer d’un système comptable annuel, basé sur le principe d’un budget prévisionnel voté par l’assemblée (art. 14-1 de la loi de 1965, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000). Chaque trimestre, les copropriétaires versent une provision égale au quart du budget voté.

Cadastre :
Ensemble de cartes et d’écrits permettant de situer géographiquement les propriétés, de représenter le découpage des parcelles et d’identifier les propriétaires. Document fiscal, un plan cadastral ne définit pas les limites de propriété.

Cahier des charges de lotissement :
Définit les droits et obligations des propriétaires de lots. Il ne peut contenir ni règles de construction, ni dispositions contraires au droit de l’urbanisme.

Carnet d’entretien :
Le syndic est chargé d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Celui-ci peut être consulté par tout candidat à l’acquisition d’un lot dans la copropriété.

Carte professionnelle :
Dans de nombreux pays, l’exercice de la profession d’agent immobilier est soumis à la possession d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable chaque année. Pour obtenir la carte, l’agent doit justifier, notamment, de la souscription d’une assurance couvrant sa responsabilité et d’une attestation de garantie financière accordée par une banque ou une assurance. Le numéro de la carte doit figurer sur tous les documents commerciaux de l’agence. Mais pas encore au Burkina Faso

Caution mutuelle :
Engagement donné par un organisme tiers pour acquitter les sommes dues au titre d’un crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. Un cautionnement est moins coûteux qu’une hypothèque et évite les frais de mainlevée (suppression) d’hypothèque en cas de cession du bien avant le terme du crédit.

Certificat d’urbanisme :
Délivré par l’Administration, il permet d’informer le demandeur sur la constructibilité de son terrain et sur les règles d’urbanisme qui y sont applicables.

Charges :
Ensemble des dépenses entraînées par la gestion et le fonctionnement de la copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires soit en fonction de leur quote-part des parties communes, soit d’après des grilles de répartition spécifiques pour certains équipements (ascenseur, par exemple).

Coefficient d’occupation des sols :
Déterminé par le document d’urbanisme en vigueur, le COS est le rapport entre la surface du terrain et la surface de plancher des constructions que l’on peut y édifier. Un COS de 0,50 autorise une construction de 300 mètres carrés sur un terrain de 600 mètres carrés.

Commission :
Terme habituel pour désigner la rémunération de l’agent immobilier. Celui-ci n’a droit à sa commission qu’une fois remplies les quatre conditions suivantes : il détient un mandat ; il a présenté le bien au client et participé activement à la négociation ; enfin, la vente a été effectivement conclue. Le montant de la commission est librement négocié entre l’agent immobilier et son client, sur la base du tarif des honoraires pratiqué par l’agence.

Condition suspensive :
Clause que l’on insère dans un contrat lorsque l’on veut que celui-ci ne s’applique qu’après la réalisation d’un événement. Un avant-contrat est généralement assorti de la condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur.

Conseil syndical :
Composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, il assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic, dont il contrôle la gestion. Il donne son avis, mais ne peut ni gérer à la place du syndic, ni décider à la place de l’assemblée générale.

Copropriété :
Régime juridique qui s’impose à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Déclaration d’achèvement (DAT) :
Attestation délivrée par l’architecte constatant l’achèvement des travaux. Sa date constitue le point de départ des garanties, décennale et biennale, et le début de la période d’amortissement dans les dispositifs fiscaux Périssol et Besson. L’acquéreur doit donc exiger une copie de la DAT.

Délai de réflexion :
Pour protéger l’emprunteur, la loi Scrivener impose un délai de réflexion de dix jours révolus entre la date de réception de l’offre de prêt immobilier et la date de son acceptation. Ce n’est qu’au terme de ce délai que peut être signé le contrat définitif.

Document d’arpentage :
Établi par géomètre-expert, il sert à désigner toute nouvelle parcelle de terrain (modification ou création) en vue de sa cession ou de la mise à jour du plan cadastral.

Document d’urbanisme :
Détermine les prévisions et les règles touchant à l’affectation et à l’occupation du sol, dans le respect du droit de l’urbanisme.

Exclusivité :
En donnant l’exclusivité à un agent immobilier, le client s’interdit, pendant la durée du mandat, de vendre le bien par lui-même ou de confier l’affaire à une autre agence. Le caractère exclusif d’un mandat doit être mentionné en caractères très apparents. S’il souhaite traiter simultanément avec d’autres agences ou réaliser personnellement la vente, le client ne doit consentir que des mandats simples.

Frais annexes :
Lors de l’octroi d’un crédit, il y a lieu de prévoir, en sus du taux d’intérêt, des frais annexes comme les frais de dossier, le coût des assurances, les frais d’hypothèque, etc.

Garantie décennale, biennale :
Obligation pesant sur le promoteur (« maître d’œuvre ») de réparer les désordres et dommages survenant dans l’immeuble pendant une période de dix ans pour le gros œuvre et de deux ans pour les menus ouvrages. Le promoteur a l’obligation de souscrire une assurance couvrant la garantie décennale.

Géomètre-expert :
Membre d’une profession libérale réglementée (loi du 7 mai 1946) et inscrit à l’Ordre des géomètres-experts, il réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers.

Gros œuvre :
Il s’agit, d’une part, des éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (murs, plafonds, planchers…) et de tous les autres éléments qui leurs sont intégrés ou qui forment corps avec eux (escaliers, cloisons, canalisations et conduites encastrées…). D’autre part, des éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité (charpente, toiture…).

Hypothèque :
Pour se prémunir contre le risque de non-remboursement de la somme prêtée, l’organisme prêteur peut exiger la prise d’une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier acquis. C’est un acte notarié qui permet au prêteur de vendre le bien en cas de problème pour se rembourser.

Indemnité d’immobilisation :
C’est la somme d’argent que le bénéficiaire d’une promesse verse en contrepartie de l’engagement pris par le promettant. Cette somme, généralement fixée à 10 % du prix, est déposée entre les mains d’un tiers séquestre. Si le bénéficiaire achète, l’indemnité s’impute sur le prix. S’il n’achète pas dans le délai prévu par la promesse, la somme reste acquise au vendeur, sauf non-réalisation d’une condition suspensive prévue au contrat. Auquel cas, l’indemnité est intégralement restituée au bénéficiaire.

Intempéries :
Conditions météorologiques défavorables obligeant à suspendre l’activité sur le chantier (gel en pleine période de travaux de gros oeuvre, par exemple). Les journées d’intempéries attestées par Météo France reculent d’autant la date limite de livraison.

Labels :
Marques de qualité, facultatives, délivrées par des organismes indépendants sur examen d’un dossier technique établi par le promoteur. Les principaux labels (Qualitel, Promotelec, Vivrelec…) portent sur l’isolation phonique ou thermique.

Livraison (ou réception) :
C’est la remise du bien par le promoteur à l’acquéreur, après achèvement. S’il constate des défauts apparents, l’acquéreur doit faire inscrire des réserves dans le procès-verbal de réception ou les signaler au promoteur, dans le mois qui suit, par lettre recommandée.

Mandat :
Le mandat de vente est un contrat par lequel le client confie à l’agent immobilier, moyennant une commission, la recherche d’un acquéreur pour le bien qu’il veut vendre. Malgré son appellation, le mandat de vente n’autorise pas l’agent immobilier à signer l’acte de vente en lieu et place du vendeur. Le mandat peut être simple ou donné en exclusivité. Il est obligatoire : l’agent ne peut agir sans être mandaté au préalable et par écrit.

Menus ouvrages :
Tout ce qui ne constitue pas le gros œuvre : canalisations non encastrées, faux plafonds, peinture et tapisserie, etc.

Mitoyenneté :
Droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés.

Notice, plan :
Deux documents annexés au projet de vente, puis à la vente. La notice descriptive engage le promoteur sur la nature et la qualité des prestations qui y sont détaillées. Le plan du logement indique la surface habitable de chaque pièce.

Offre d’achat :
Document signé par le client qui propose un prix inférieur à celui prévu dans le mandat de vente détenu par l’agent immobilier, afin que son offre soit transmise au vendeur. Celui-ci est libre d’accepter ou de refuser. Mais s’il accepte, la vente est, en principe, conclue. En pratique, il est néanmoins procédé à la signature d’un avant-contrat, assorti des conditions suspensives nécessaires. Attention, l’offre ne doit pas être accompagnée d’une remise de chèque (interdiction légale).

Parfait achèvement :
La garantie de parfait achèvement oblige le promoteur à réparer, pendant un délai d’un an, les défauts ayant fait l’objet de réserves à la livraison ou apparus postérieurement.

Plan local d’urbanisme :
Issu de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, le PLU est appelé à remplacer le POS (plan d’occupation des sols). Innovation majeure : il favorise la construction sur des parcelles de terrains plus petites (densification).

Prêt in fine :
Crédit où les mensualités comprennent seulement les intérêts. Le capital, lui, est remboursé au terme.

Procès-verbal de bornage :
Le géomètre-expert auteur d’un bornage a l’obligation de conserver dans ses archives un original du procès-verbal signé par les parties concernées.

Projet de vente :
Document que le notaire adresse à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception, au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente. Le projet reflète très précisément l’acte notarié que l’acquéreur devra signer.

Promesse de vente
La promesse unilatérale de vente est l’acte dans lequel une personne, le promettant, promet de vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, laquelle ne prend pas l’engagement d’acheter. Mais celle-ci s’expose à perdre son indemnité d’immobilisation si elle ne donne pas suite à son projet d’achat par pure convenance personnelle. Le promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours, sous peine de nullité. Lorsque le promettant s’engage à vendre et le bénéficiaire à acheter, la promesse est dite « synallagmatique ». Il s’agit d’un compromis de vente ferme, qui n’a pas besoin d’être enregistré pour être valable.

Promoteur :
Professionnel de l’immobilier (personne physique ou société) qui prend l’initiative de réaliser un programme de construction. Il accomplit les démarches administratives, financières et commerciales. Il organise, commande et coordonne l’activité de l’architecte et des différents corps d’état.

Prospect
Règle de distance minimale entre la construction projetée et la voie desservant le terrain, sa limite de propriété ou un bâtiment voisin. Ainsi, la longueur du prospect est souvent égale à la hauteur du bâtiment voisin.

Queue de programme :
Ou « fin de programme ». Désigne les appartements encore en vente à l’achèvement du programme. Ils peuvent être vendus avec une décote, quand l’immobilier va mal. Au contraire, ils sont souvent vendus plus chers, lorsque le marché est porteur et que les logements neufs « livrables de suite » sont rares.

Récolement :
Opération qui consiste à relever la position et à dresser le plan des éléments matériels d’un ouvrage (bâtiment, réseaux, voirie…) en cours ou en fin de travaux, afin d’en connaître la situation exacte après son achèvement.

Remboursement anticipé :
L’emprunteur peut effectuer un remboursement total ou partiel de son emprunt, moyennant des indemnités contractuelles. Certains prêts à taux variable permettent de bénéficier d’une exonération de ces indemnités après une certaine durée.

Remboursement par annuité ou in fine :
Habituellement, le remboursement d’un prêt se fait par annuité. Chaque échéance comporte une fraction du capital et des intérêts, le capital emprunté s’amortissant au fil des remboursements. Par opposition, la technique dite in fine prévoit un remboursement du capital en fin de crédit, à l’aide d’un placement souscrit parallèlement. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paie donc que les intérêts.

Réservation :
Contrat préliminaire établi sous seing privé par lequel le promoteur (« réservant ») s’engage à réserver à l’acheteur (« réservataire ») certains lots, moyennant un prix déterminé, dans un immeuble qu’il envisage de construire. L’acquéreur verse un dépôt de garantie de 5 % maximum et indique les crédits dont il a besoin.

Réserves :
Défauts apparents, et en principe mineurs, signalés au promoteur. L’acquéreur ne peut pas retenir 5 % du prix jusqu’à la levée des réserves si le promoteur a souscrit une caution bancaire couvrant son obligation de parfait achèvement.

Servitudes :
Administratives, elles sont imposées à des propriétaires privés dans un but d’intérêt général. Privées, elles peuvent être soit d’origine légale, soit de nature conventionnelle si elles résultent de l’accord des parties. Ce sont des charges imposées au propriétaire d’un terrain (dit « fonds servant ») au profit d’un autre (propriétaire du « fonds dominant »). Exemples : servitude de passage, de vue, d’écoulement des eaux de pluie, etc.

Sous seing privé :
Se dit d’un acte signé sans l’intervention d’un notaire. Un avant-contrat rédigé par un agent immobilier et ratifié sous seing privé est valable. Mais la vente définitive doit obligatoirement être constatée par un acte authentique, établi par notaire.

Surface habitable :
Est obtenue en déduisant, de la surface de plancher construite, l’emprise des murs, cloisons, trémis d’escaliers, gaines de réseaux, embrasures des portes et fenêtres, caves, sous-sol, garage, etc. Encore appelée « surface utile ».

Surface hors oeuvre brute :
La SHOB est la somme des surfaces de plancher de chacun des niveaux de la construction.

Surface hors oeuvre nette :
La SHON est la surface obtenue en déduisant de la SHOB les surfaces de plancher des combles et sous-sols non aménageables, des toitures-terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non-closes des rez-de-chaussée, ainsi que des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules et d’une surface forfaitaire de 5 % relative à l’isolation des locaux.

Syndic :
Elu par l’assemblée générale, il gère la copropriété en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires et sous le contrôle du conseil syndical. C’est un professionnel, le plus souvent, mais tout copropriétaire volontaire peut être désigné comme syndic bénévole.

Syndicat de copropriétaires :
Ensemble des propriétaires des lots d’une copropriété. Personne morale, le syndicat est l’employeur du personnel de la copropriété (gardien…). Ses décisions sont prises en assemblée générale et exécutées par le syndic, mandataire du syndicat.

Tarif des honoraires :
Les honoraires des agents immobiliers sont libres. Il n’existe pas de tarif officiel. L’agence a toutefois l’obligation d’afficher son barème d’honoraires d’une manière visible pour la clientèle. Ce barème n’interdit pas la négociation de la commission, qui peut être fixée d’un commun accord à un montant inférieur.

Taux (crédit immobilier) :
Le taux d’emprunt peut être fixé pour toute la durée du crédit : on parle alors de taux fixe. A contrario, un taux révisable ou variable change, suivant une périodicité fixée à l’avance, en fonction des variations d’un indice de référence. Toutefois, la banque peut fixer un taux maximum ou « cap » et un taux plancher ou « floor » : on parle alors de taux variable « tunnel ».

VEFA :
Abréviation pour vente en l’état futur d’achèvement. Le client choisit son logement sur plan, signe une réservation, puis l’acte notarié d’achat. Il devient propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux et en prendra livraison après l’achèvement.

Vente :
Acte constatant le transfert définitif de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. La forme notariée est obligatoire pour les besoins de la publicité foncière. En principe, plusieurs mois sont nécessaires entre l’avant-contrat et la vente pour permettre à l’acquéreur d’obtenir son crédit et au notaire de réunir les documents administratifs nécessaires à l’établissement de l’acte.